Особенности оценки активов в ОЭЗ и ТОР: ключевые аспекты и практические рекомендации

Введение в особенности территорий с особым экономическим режимом

Особые экономические зоны (ОЭЗ) и территории опережающего развития (ТОР) — это специализированные территории, на которых государство создает льготные условия для бизнеса с целью ускоренного экономического развития, привлечения инвестиций и создания рабочих мест. Такие территории обладают уникальным режимом налогообложения, административной поддержки и инфраструктуры.

Несмотря на привлекательность для инвесторов, оценка активов на этих территориях имеет свои специфические особенности, что требует глубокого понимания юрисдикционных, экономических и налоговых факторов.

Что такое Особые экономические зоны и Территории опережающего развития

Определения и ключевые различия

• Особые экономические зоны (ОЭЗ) — территории с особым правовым режимом, где создаются благоприятные условия для предпринимательства (льготы по налогам, таможенным пошлинам, простые административные процедуры).
• Территории опережающего развития (ТОР) — зоны с приоритетным инвестиционным статусом, где также действуют налоговые и имущественные льготы, но обычно с усиленным контролем со стороны государства и ориентированы на масштабные проекты.

Сравнительная таблица характеристик ОЭЗ и ТОР

Особенности оценки активов на таких территориях

1. Учет налоговых и льготных режимов

Одним из ключевых факторов, влияющих на стоимость активов, является налоговое бремя. В ОЭЗ и ТОР налоги могут значительно отличаться от общегосударственных стандартов:

• Снижение ставки налога на прибыль до 0-2%.
• Освобождение или снижение ставки по налогу на имущество.
• Льготы по земельному налогу и налогам на транспорт.

Для оценки активов это означает, что прибыльность бизнеса и соответственно доходность капитала могут быть значительно выше, что влияет на применяемые коэффициенты капитализации.

2. Инфраструктурная поддержка и риски

Инвестиции в инфраструктуру (дороги, коммуникации, таможенное оформление) на территории ОЭЗ и ТОР часто обеспечиваются государством. Это снижает операционные риски и издержки, положительно влияя на стоимость активов.

Однако важно учитывать, что инфраструктурные проекты все еще могут находиться в стадии реализации, что добавляет элемент неопределенности.

3. Учет специфики рынка и ликвидности активов

Рынок активов в ОЭЗ и ТОР часто ограничен и имеет меньший уровень ликвидности по сравнению с традиционными территориями. Это требует использования дополнительных методов оценки и анализа для корректной оценки стоимости.

Методы оценки активов с учетом особенностей ОЭЗ и ТОР

Доходный подход

Используется для оценки предприятий и объектов недвижимости, генерирующих денежный поток. При этом следует корректировать ставки дисконтирования, учитывая льготы и поддержку.

Сравнительный подход

Затруднен из-за ограниченного числа сделок на таких территориях, но применяется с учетом сопоставимых территориальных условий и скидок за низкую ликвидность.

Затратный подход

Используется для оценки незавершенного строительства или специфического оборудования с учетом затрат на создание инфраструктуры и затрат на специальные настройки под льготный режим.

Пример расчета с доходным подходом

Статистика и тенденции развития ОЭЗ и ТОР

По данным на конец 2023 года, в России насчитывается более 30 особых экономических зон и свыше 20 территорий опережающего развития. Общий объем инвестиций в эти территории превысил 1,2 трлн рублей, а количество рабочих мест, созданных в рамках проектов, превысило 150 тысяч.

• Более 60% проектов ориентированы на производство и обрабатывающую промышленность.
• ТОРы чаще привлекают масштабные и капиталоемкие проекты с высокой добавленной стоимостью.
• Наблюдается тенденция интеграции ОЭЗ и ТОР с системами цифровой экономики и устойчивого развития.

Советы и рекомендации оценщикам и инвесторам

При оценке активов в ОЭЗ и ТОР крайне важно:

1. Тщательно анализировать локальное законодательство и условия льгот, так как они существенно влияют на финансовые показатели.
2. Учитывать особенности инфраструктуры и этапы ее реализации, которые могут влиять на сроки окупаемости.
3. Применять комплексный подход, используя несколько методов оценки для повышения достоверности результата.
4. Внимательно исследовать рынок аналогичных объектов, чтобы корректно оценить ликвидность актива.

«Для оценки активов в особых экономических зонах и территориях опережающего развития важно видеть общую картину — учитывать не только текущие льготы, но и перспективы развития инфраструктуры и изменений в законодательстве. Это поможет получить максимально объективную и реалистичную стоимость.» — эксперт в области оценки активов.

Заключение

Особые экономические зоны и территории опережающего развития представляют собой уникальные пространства для бизнеса, где оценка активов требует гибкости и учета целого спектра специфических факторов. Льготы, инфраструктура, рыночные условия и юридические особенности влияют на оценочные решения и формирование стоимости.

Для успешных инвестиций и оценки необходимо применять комплексный и адаптивный подход, ориентируясь на реальные условия конкретной территории. Такой подход позволит не только максимально точно оценить активы, но и выявить скрытый потенциал для долгосрочного роста и развития.