На выходных у меня состоялся разговор с иностранных инвестором, который поделился своим опытом в инвестициях на рынке недвижимости. Он работает в регионе, где цены на жильё удваиваются примерно за десять лет. В этом регионе уже прошло два таких цикла, а третий находится на подходе. Инвестор видит отличные возможности в этом рынке, однако я считаю, что не всё так просто.
Предположим, в городе Н, где-то на Земле, цены на недвижимость действительно удваиваются каждые десять лет. Сначала это кажется заманчивым: купил квартиру за Х рублей, а через десять лет она стоит уже 2Х. Но реальная доходность таких инвестиций остаётся под вопросом. Я построил простую финансовую модель, исходя из сценария перепродажи через 10 лет без аренды: покупка за 100 000 условных единиц, продажа через десятилетие за 200 000 у.е., с выплатой брокеру 3%. Годовая доходность (IRR) при этом составляет лишь 6,85%. Хотя коэффициент ROI кажется внушительным на уровне +94%, если учесть альтернативную доходность 7% от других инвестиций, показатель NPV уже оказывается отрицательным.
Если же рассматривать возможность сдачи квартиры в аренду, например, с чистой доходностью в 2% и индексацией на уровне 5% ежегодно, финансовая картина становится более привлекательной: годовая доходность вырастает до 8,70%, ROI до 119%, а NPV с учётом альтернативной доходности 7% становится положительным.
Что касается ипотеки, то здесь важно учитывать ставки. Если ставка по ипотеке значительно ниже IRR, финансовый рычаг будет работать положительно, увеличивая доходность на собственный капитал. В нашем примере, если ставка по ипотеке превышает 9%, проект может оказаться убыточным, но при ставках 4-6% доходность существенно возрастает.
Таким образом, идея о том, что цены на недвижимость удваиваются каждые 10 лет, имеет свои плюсы, но реальная финансовая сторона не выглядит так уж заманчиво.