Основатель девелоперской компании Bau City Development Кирилл Сиволобов поделился мнением о текущем состоянии рынка жилья, причинах перехода жилых застройщиков в коммерческую недвижимость и перспективах развития отрасли в Санкт-Петербурге.
- Кризис на рынке жилья связан с высокой ключевой ставкой и низким спросом.
- Жилые застройщики выходят на рынок коммерческой недвижимости из-за усложнения условий строительства жилья.
- Дефицит качественных участков и рост стоимости земельных ресурсов подталкивают к диверсификации проектов.
- Коммерческие объекты, такие как офисы и гостиницы, остаются востребованными и интересными для инвесторов.
- Смешанные форматы с жильём, апартаментами и офисами набирают популярность среди девелоперов.
- Окупаемость подобных проектов растёт, инвесторы ориентируются на долгосрочную доходность и сохранность капитала.
- Аренда через управляющие компании снижает риски, связанные с самостоятельным управлением недвижимостью.
Текущая ситуация на рынке жилья и причины перехода в коммерческий сегмент
Кирилл Сиволобов отметил, что нынешний кризис в строительной отрасли обусловлен в первую очередь высокой ключевой ставкой, которая снижает спрос на жильё. По его прогнозам, ситуация улучшится к концу этого или началу следующего года, когда ставка опустится до 10%. Несмотря на сложности, он уверен, что качественный продукт всегда будет востребован.
Одной из причин выхода жилых застройщиков на рынок коммерческой недвижимости стало существенное усложнение условий для реализации жилых проектов. Особенно в Санкт-Петербурге выросли цены на земельные участки, увеличилась нагрузка на инфраструктуру, а получении разрешений стало более длительным и сложным процессом. Кроме того, количество подходящих для строительства участков постепенно уменьшается.
Перспективы коммерческой недвижимости и новые форматы жилья
Как альтернатива жилой застройке рассматривается коммерческая недвижимость — офисные здания, гостиницы и апартаменты. В Петербурге по-прежнему ощущается дефицит качественных бизнес-центров и гостиничных проектов, что делает этот сегмент привлекательным для девелоперов.
В проекте урбан-квартала «Нигилист», например, рассматривается возможность преобразования части апартаментов в офисные помещения. Такой смешанный формат, сочетающий жильё, офисы и объекты инфраструктуры — кафе, фитнес, школы — становится всё более востребованным и понятным для инвесторов и покупателей.
Инвестиционная привлекательность и управление недвижимостью
Раньше инвесторы стремились к быстрой окупаемости — 6-7 лет. Сегодня срок возврата инвестиций увеличился до 12 лет, однако при капитализации 30-40% на ранних стадиях проекта окупаемость может составить 7-8 лет. Главное теперь — сохранить средства в надежном активе, а не гнаться за скоростью.
Самостоятельное управление сдачей жилья становится более сложным из-за законодательных рисков, например, прописки арендаторов без согласия собственника. В то же время апарт-отели и офисные площади можно передать профессиональным управляющим компаниям, что снижает операционные риски и упрощает процесс.
Вызовы и возможности для жилых застройщиков
Для девелоперов разница в строительных технологиях между жилой и коммерческой недвижимостью невелика. Основные изменения касаются моделей реализации и работы с инвесторами, которые в коммерческом сегменте становятся основными покупателями. Жилым застройщикам важно адаптироваться к новым условиям и научиться эффективно взаимодействовать с инвесторами, желающими вложить деньги в доходные активы.
- 1999 год — начало работы Кирилла Сиволобова в строительстве.
- Сегодня — период кризиса из-за высокой ключевой ставки и снижения спроса.
- В ближайшем будущем прогнозируется стабилизация рынка при снижении ставки до 10%.
- Современная тенденция — рост интереса к коммерческой недвижимости как дополнению к жилым проектам.
- Развитие смешанных форматов с жильём, апартаментами и офисами.