Средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке России в феврале 2026 года составила 186 500 рублей, в то время как на вторичном — 122 800 рублей, согласно данным сервиса «Домклик». Однако при более детальном анализе оказывается, что готовое жилье последних лет постройки стоит почти так же, как новостройки — около 183 900 рублей за квадратный метр. Это свидетельствует о значительной разнице между современным вторичным жильем и устаревшим фондом, который понижает среднюю цену на вторичном рынке.
Основной причиной сохранения разрыва в ценах является стоимость ипотеки. Ипотечные программы на новостройки часто субсидируются, тогда как покупатели вторичного жилья сталкиваются с более высокими рыночными ставками. Пока такая разница сохраняется, первичный рынок будет оставаться более привлекательным. При этом там, где вторичное жилье сопоставимо по качеству с новостройками, покупатели больше ориентируются на расположение и удобства, а не на возраст дома.
В Москве разрыв цен между новостройками и готовым жильем достигает 33–65%, особенно выражен он в сегменте малогабаритных квартир и студий. Девелоперы всё чаще предлагают покупателям не просто квадратные метры, а комплекс финансовых условий — субсидированные ставки, рассрочки, транши по ипотеке, которые недоступны на вторичном рынке.
В марте 2026 года рынок недвижимости преимущественно принадлежит покупателям: 73% сделок на вторичном рынке проходят со скидками, хотя средний размер скидки невелик — около 4,9%. У застройщиков доля предложений со скидками выросла до 81%, а средняя экономия составляет 8–10%. В городах-миллионниках около 40% продавцов снижают цены, особенно в Краснодаре, Ростове-на-Дону и Новосибирске.
Эксперты отмечают, что сегодня сравнивать первичный и вторичный рынки можно только с учётом качества жилья. Вторичный рынок очень неоднороден — от изношенных домов до современных проектов, практически не уступающих новостройкам. По прогнозам, в 2026 году цены на новостройки будут расти умеренно, тогда как качественное вторичное жилье способно подорожать быстрее, сократив разрыв, однако полного выравнивания цен не ожидается.
В сегменте элитной недвижимости разрыв цен наиболее заметен: в делюкс-сегменте новостройки значительно дороже вторичного жилья, что связано с уровнем сервиса, приватности и архитектуры. При этом стоимость элитных новостроек в 2026 году может вырасти на 5–15%, тогда как вторичный рынок будет расти умеренно, преимущественно в пределах инфляции.
В целом, эксперты сходятся во мнении, что благодаря субсидиям и ипотечным условиям первичный рынок пока сохраняет преимущество, но по мере улучшения качества вторичного жилья и восстановления спроса цена между сегментами будет постепенно сближаться, формируя более сбалансированный рынок недвижимости.